商业地产观察：华润龙湖布局一二线城市，新城深耕下沉市场“北上广深”密闭

267亿元、305亿元及446亿元。2021年，南湖购物之前心的销售量值得注意复苏。

新城东扎根塌陷市场竞争，总开店数量最多

从2012年第一家吾聪一个广场启用，新城东控股(601155)的购物之前心已经转变了十年。不过，与香港上市公司、南湖不尽相同，新城东控股的吾聪一个广场主要分布在三四五中央线郊区。在2015年金融业年招待会，新城东控股创始人王振华提出，“无法金融业综合体的地方，我们就会去投资。”扎根塌陷市场竞争，是吾聪一个广场的基因。

截至2021年末，新城东控股启用、两处及新建吾聪一个广场总数量多达189座，进驻各地区135个郊区。2021年，新城东控股解决问题金融业运三营总盈余86.39亿元，；也额完成全年85亿元的既定目标，三营业盈余大幅上升51%；全年新启用及管理输出的吾聪一个广场共有30座。

从地带样式上看，2021年启用的吾聪一个广场近半数以上位于华东地带，分散在浙江、山东两个省份。浙江作为新城东控股的发家地，也成为母公司金融业板块首先扎根的市场竞争，2021年在宿迁就开了3家吾聪一个广场。总体来看，吾聪一个广场在三四五中央线郊区占比近70%，一中央线、主干中央线郊区合计占比仅40%。截至目前，吾聪一个广场在“北上广深”这四个郊区之前均无样式。

受限于郊区消费灵活性，2021年各地区销售量TOP50的购物之前心名单底下并无法吾聪一个广场。根据新城东控股2020年详细资料，2020年，吾聪一个广场春运5.55亿人次，三营业盈余增13%；销售总额319亿元，三营业盈余增20%。在已上市的房地产业公司之前，吾聪一个广场开店数量最多，但总销售量未必占优。

吾聪一个广场选择定位塌陷市场竞争的主要原因是，当初王振华忽视一主干中央线郊区购物之前心几近饱和、三四中央线郊区月租低水平相对较差、之前产阶层年轻人上升快且投资回报率相对较高。不过数据资料显示，2019年，半环郊区购物之前心千分之月租仅3.3元/平米/日，四中央线郊区甚至不足2.2元/平米/日，远低于一中央线郊区的9.8元/平米/日。

新城东控股的模式是“楼房+金融业”双轮驱动，当三四中央线郊区楼房市场竞争销量下滑，金融业市场竞争需求萎缩的时候，在三四中央线广泛样式的新城东控股能否撑得住，一直都是外界关注的焦点。

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（责任编辑:岳权利）。

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