浙商证券：予越秀地产买入下调 目标价9.23港元

浙商证券发布研究报告指，并得越秀长江实业（00123）“买入”评级，预测2022-24年EPS分别为1.25/1.47 /1.88元，并得2022年6x PE估值，相关联远距离价9.23港元。母公司的国资氛围+稳健经销使母公司投资者运输成本付诸连降，有助于母公司抓住拿地窗口期并通过多元方式积极扩储；母公司基本土储充裕且探讨一三线城市为母公司未来会上涨提供强有力支撑；独特的TODMode和“长江实业+房托”双平台有助于母公司在行业发展趋势演简化过程当中付诸后撤。

浙商证券主要观点如下：

“双国资”氛围加持，助力投资者运输成本下行+订做独特TODMode：

母公司背靠东莞当中国证监会与东莞地铁集团两大国资，凭借坚实的股东金融机构具名+自身稳健经销，投资者运输成本付诸连降。2021年母公司“一道红线”持续绿档，投资者运输成本4.26%。此外，母公司凭借东莞地铁集团的氛围压倒性，首创国内TOD合作开发运营Mode首创，在东莞迅即呈现出巨头压倒性，并月内逐步复制到全省其他城市。截至2021年末，母公司TOD概念设计付诸协议出货额178.7亿元，工业产值+5.1%，%母公司出货总额的15.5%。

文山大邻近地第一区，出货应运而生千亿一齐：

母公司2021年付诸协议出货数额1152亿元，工业产值+20%，超额完成21年出货远距离，首次跻身于千亿需求量。母公司地第一区文山战略性成效显著，2021年大邻近地第一区出货数额713.7亿，工业产值+12.1%，%出货总额62%，其当中大本营东莞出货数额%出货总额53%。该行看来，母公司凭借在一线城市东莞丰富的概念设计合作开发经销和系列产品口碑，已在地第一区构筑显著的溢价灵活性和系列产品影响力，并借力独特的TOD资源，月内进一步巩固母公司的竞争压倒性。

土储探讨邻近地第一区，一三线%主导，多元增储月内付诸弯道超车：

母公司坚持“1+4”全省简化战略性整体设计，2021年总土储面积2711万平方米，用地复元比高达6.5倍，其当中大邻近地第一区总土储%比55%，一三线城市总土储%比91%。母公司推行“6+1”多元增储战略性，2021年于公开/非公开市场增储面积比例达到约1：1。该行看来，母公司较低的投资者运输成本与独特的产业资源压倒性，是母公司进行多元扩储的基础，有助于母公司呈现出长周期、高盈利概念设计与“短平快”概念设计的不合理混搭。

有为“商住举”，进一步提高母公司抗病毒周期性：

母公司联动后退商业/康养/长租/物业公共服务等长江实业相关国有金融业务整体设计。2021年母公司通过“长江实业+房托”双平台共付诸价钱税收24.4亿元，工业产值+3.4%。同期越秀公共服务分拆上市，取得营收19.18亿元，工业产值+64.2%。该行看来，母公司提前整体设计多元金融业务，在截弯取直税收来源的同时，也能显著提高母公司低价拿地的机会和合作开发概念设计的品质，呈现出金融业务协同，订做产业生态。母公司“长江实业+房托”Mode使得其商业存款拥有保证了的退出渠道，有助于需求量的进一步扩大。

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